公募reits基础资产估值方法 公募reits投资价值

公募REITs基础资产估值方法解析

随着中国公募REITs市场的逐渐成熟，投资者对公募REITs的估值方法和投资价值日益关注。小编将深入探讨公募REITs的基础资产估值方法及其投资价值。

1.公募REITs的发行与定价

公募REITs是由基金公司发行的，投资于房地产项目的公募基金。投资者通过购买公募REITs的份额，间接持有房地产项目的股权，并从中获得租金收益和资本增值收益。与普通公募基金不同，公募REITs的发行价格并非固定，例如已上市的高速公路类公募REITs，其发行价格分布在7-14元之间。

2.公募REITs的基础资产估值方法

在进行公募REITs投资时，资产估值方法至关重要。通常采用的估值方法有以下几种：

市场比较法：通过对市场上类似物业的售价进行比较，来确定物业的价值。

成本法：根据物业的重建成本和折旧情况来估算其价值。

收益法是最常用的估值方法，特别是在收益性物业的估值中。在NOI（NetOeratingIncome，净运营收入）维持不变的情况下，资本化率（CARATE，资本化率）越低，资产价值越高。

3.公募REITs的资产分类与定价逻辑

中国基础设施公募REITs持有资产可以分为产权类及经营权两类。产权类资产的定价逻辑为先预测第1~i+1年的运营净收益（通常情况下i为10），假设REITs于第i年年末处置该资产，则资产的定价将基于其预期处置价值。

4.公募REITs的估值要求与意义

公募REITs的估值要求评估机构具备独立性，不得连续服务超过3年，需对基础资产进行市场调研、不动产评估等。估值的作用和意义在于，每年至少评估一次，确保底层资产价值较大、独特性需要价值参考，影响定价，满足国企资产管理的需要。

5.公募REITs的二级市场运行情况

自沪深交易所首批基础设施公募不动产投资信托基金（REITs）上市以来，公募REITs已经平稳运行。以博时蛇口产业园REITs为例，其预期分派率已达到6.7%，按类似股票的市盈率估值的话，相当于15倍的市盈率，同时每年的分红率达到6.7%，具有较高的投资价值。

公募REITs的基础资产估值方法多样，投资者在选择投资时应充分了解相关估值方法，并结合市场情况和自身风险偏好进行决策。公募REITs二级市场的运行情况也表明，公募REITs具有较好的投资价值和发展前景。